[책정리] 나는 대출없이 0원 소형 아파트를 산다.

 

회사를 그만두더라도 부동산에서 월급 이상의 현금이 나와야 한다. 아무것도 없이 회사를 박차고 나오면 당장 먹고살 생활비도 걱정되고 직장이라는 신용 보증도 없으니 마음 편하게 투자하기 어렵다.

“직장인이라 임장 갈 시간이 없어서”

“투자금이 너무 적어서” 등 내가 투자를 못 하는 이유라고 생각하는 것들이 오히려 수익률을 높이는 강점이 될 수 있다.

리스크를 최소화하는 포트폴리오 전략

1. 수도권의 물건은 장기 보유를 기본으로 하고, 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 바로 매도해 현금흐름을 만드는 방법으로 포트폴리오 리밸런싱.지방저가주택은 2년을 채운 후에는 기본 세율로 매도할 수 있으니 더 보유할 필요가 없다.
2. 월세로 현금흐름을 확보하라

투자 처음에는 전세로 넣었다가 2년 뒤 계약이 종료되거나 임차인이 갱신청구권을 사용해 4년 뒤 계약이 종료되었을 때를 노리는 것. 이렇게 2~4년 정도가 지나면 전세가격의 상승분이 생김. 이때 다음으로 계약하는 임차인에게 기존 보증금은 그대로 두면서 전세가 상승분을 월세로 받는 것.

실거주 수요만 있는 아파트 단지들은 쉽게 오르지 않는다. 투자가치가 높아야 아파트가격은 오른다. 거래가 늘고 매물은 감소하며 갭 투자가 증가한다면 이는 투자 수요가 발생한다는 시그널. 확인한 데이터를 근거로 지금 투자자가 들어가고 있는 지역 혹은 단지가 어디인지를 체크해 부동산중개소에 전화해보자.

“사장님 혹시 이 단지에 호재가 있나요?”

“사장님. 최근 거래가 많이 되는데 투자자들이 왜 들어오는 걸까요?” 투자자들이 몰려들기 직전에 내가 먼저 지역을 찾고 선진입해서 수익을 얻는 실력을 갖자.

하락기에는 떨어지는 것을 지켜봐야 한다. 그러고 나서 바닥을 치고 올라온다면 들어가도 될까? 조금만 더 기다리자. 상승세로 전환된 해에도 지켜본다. 싸게 나온 매물 없는지도 계속 체크. 바로 그다음해에 들어가자. 이미 반등을 했더라도 가장 안전하고 확실하게 수익을 얻을 수 있음

지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터

2년 뒤에 팔 계획이면 매수할 때부터 2년 뒤에 공급량이 부족한 지역에 투자하는 게 좋다.

• 매매, 전세 가격 추이

전세 가격은 매매가격에 선행.

가장 좋은 투자시점은 투자할 지역에 전세 매물이 없을 때.

이후 전세가격이 올라가면 그 올라간 전세가격이 매매 가격을 밀어 올리는 것 예측.

• 주택구입부담지수
• 입주,미분양 물량
• 매매,전세매물량

투자 시점 매매 매물량이 적다면 매수 직후 매매가가 상승 예측

전세 매물량이 적다면 매수 직후 전세입자 좋은 가격에 들일 수 있음

• 초기분양률

-결국 공급이 집값을 결정한다.

공급량 : 입주 물량과 미분양 물량으로 구함

수요량 : 인구수 * 0.5

매매,전세가격 추이로 매수타이밍 잡기

• 대전,광주,대구,울산,부산

대전: 세종을 따라가기 때문에 추후 세종시가 상승으로 돌아선 타이밍에 들어가도 됨

광주:외지인 투자자에게 배타적, 실거주 거래가 많아 상승 하락 폭이 크지 않아서 재미없음

대구:2022년부터 3년간 적정공급량에 2배씩 시장에 풀림. 2015년도부터 누적공급량도 굉장히 많아서 2021년 말 전세가격 추이를 보면 그래프가 꺾임. 전세가격이 하락하면 투자자의 실투자금이 올라가는 상황이라서 매수세가 사라짐.

울산: 현대중공업,현대미포조선,현대삼호 등 현대 3사의 조선업경기랑 관련됨

• 강원,충북,충남,전북,전남,경북,경남,제주
• 강원:

주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기

• PIR

Price to Income Ratio

가구소득대비 주택가격

단순하게 주택가격 / 소득

• K-HAI

Korea Housing Affordability Index

주택구입 부담지수

중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아서 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정했을 때 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력

지수가 낮은 지역을 투자대상. K-HAI가 낮을수록 집을 살 여력이 충분하다는 뜻

간편통계 | 주택금융통계시스템 HOUSTAT (HOUSING FINANCE STATISTICS SYSTEM)

현재,미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기

만약 투자할 지역이 앞으로 입주 물량이 많지 않고 현재 미분양도 거의 없는 수준이라면 수요보다 공급이 부족하니 당연히 가격이 상승할 확률이 크다.

매물 비율로 단기 상승 지역 찾기

총세대수 대비 매매 매물량이 적은 지역은 매수 후에 가격이 상승할 가능성이 크고

전세 매물량이 적은 지역은 전세 물건이 점차 줄어들면서 갭 투자가 용이하다.

초기분양률로 시장 심리 읽기

부동산 하락을 전망한다면 당연히 초기분양률이 크게 떨어짐 + 준공 후 미분양도 쌓여 있음

⇒ (결론)

매매가격, 전세가격 추이를 통해 덜 오른 지역 찾기

주택구입부담지수, 입주 물량과 미분양 물량 통해 수요량, 공급량 비교해 시세 방향성 예측.

이를 통해 상승흐름이 있는 지역 추린 후 세대수 대비 매매, 전세 매물량이 가장 적은 지역ㅇ르 찾아 매수포인트.

마지막으로 초기분양률로 시장 심리가 살아있는지도 파악.

매매가 = 사용가치(전세가) + 투자가치

전세가격의 상승은 매매 가격의 상승으로 이어짐

GTX 노선을 활용한 서울 구축 아파트 투자법

• 서울아파트매수원칙 : GTX영향권에서 2급지에 위치하고, 1998년 이후 준공, 500세대 이상 대단지, 25평 계딴식아파트로 매매가와 전세가의 갭을 2000만원 내외로 맞출 수 있는 물건

아파트는 신축→준식축→32평 계단식 구축→ 25평 계단식 구축→21평 이하 복도식 구축 순으로 상승 흐름.

지방은 무조건 25평 이상 계단식 아파트

지방투자의 가장 큰 리스크는 적은 수요이므로 인구 50만명 이상인 도시에 투자하자

어플 추천

1. 호갱노노

• 현재 사람들이 관심 있어 하는 인기 검색어 아파트
• 가격 변동 : 최대 3년 전부터 현재까지 변동 확인
• 공급 : 과거 3년 전부터 앞으로 3년 후 까지 입주 물량 파악
• 상권
• 인구 : 순인구이동 ⇒ 최근 3년 전부터 인구가 얼마나 줄었는지, 늘었는지 확인

매매가 전세가 비교 그래프

 

2. 아실

• 매물증감

매물이 빠르게 느는 것 : 매도자가 매수자보다 더 많을 때, 매수자 중심 시장, 이후 집값 내려감

매물이 급속하게 줄어드는 것 : 매도자가 가격이 오를 걸 예측해 내놓았떤 물건을 거두어 들임, 매수자들이 몰려들었을 때

따라서, 매물이 줄어드는 시점에 들어가야 앞으로 가격 상승 확률이 크다. )

단지 세대수 대비 10%이상 매물이 있으면 주의, 단지 세대수 3~5%떨어질 때 가격이 가장 큰 상승

• 많이 산 아파트

대단지 아파트 추천 왜? 거래량이 많아 호가를 잘 알 수 있어 매수, 매도 기회 잡기 쉽다.

세대수가 많으면 관리비가 저렴한 데 비해 관리가 잘 됨

• 갭투자증가지역, 외지인투자증가지역

남들 꺼 보면서 배워라

 

3. 부동산지인

• 시장 강도( 아파트 시세 변화를 누적시킨 값) 각 지역 대장 아파트 좋은 가장 좋은 시점 : 마이너스 → 0 돌파
• 2~3급지 아파트 투자 시점 : 100을 넘어서 시장이 전체 상승장에 돌입하는 시점

시장 강도 30 : 각 지역 대장 아파트 상승

시장 강도 100 : 전체 상승장에 돌입

시장 강도가 100이 넘었을 때 구축을 매수하기 좋은 시점으로 2점

0~100 : 초기 투자자들이 투자에 들어가는 시기로 1점

가격이 오를 지역 : 시장 강도가 상승 + 거래량 증가 추세 + 적정 수요에 비해 공급 부족 + 미분양이 줄고 있거나 없는 상태

 

4. 손품왕

적은 돈을 들이면서 한 채당 3000만~5000만원의 세후 수익을 얻는 투자를 300번만 성공하면 100억 부자.

꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트

• 부동산 중개소 사장님 물어볼 것

매도자가 물건을 내놓은 이유

급매라면 싸게 나온 이유

아직 인터넷에 올라오지 않은 신고가나 실거래가

그 지역 시장 동향과 지역적 특성

앞으로 이 지역 호재

이 단지 임차인은 보통 어떤 회사 많이 다니는지

-최근에 비싸게 나간 물건?

-전세 물건 몇 개 나왔는지?

-네이버 보고 왔는데요. 이것보다 더 싸게 나온 건 없나요?

-이 물건 보러 온 사람은 없나요? 그때 왜 거래가 안 됐죠? 이 매물로 전화가 얼마나 왔나요?

내가 무슨 부귀영화를 누리겠다고 이 고생을 하는지.. 진짜 부귀영화를 누릴 수 있다!!

기본적으로 매수는 공급이 없는 곳을 노려야 한다. 그게 바로 수도권.

지방 아파트는 양도세 기본세율에 맞춰 2년 보유 후 매매를 상정함

서울을 비롯한 수도권 아파트는 매도없이 차곡차곡 모아간다는 생각으로 첩근

실거래가 평균(호가)를 공시가격으로 나눠 ‘가격 타당성’을 분석, 150%를 기준으로 낮으면 싸게 샀다

 

저평가 오피스텔을 찾는 가치평가 모델

• 오피스텔 공시가격 : 아파트와 달리 국세청 홈텍스에서 주소 검색 후 특정 호실 선택. 기준시가/건물면적 토대로 계산함.

월세에 250 곱한 값이 건물 매매가보다 높다면 그 물건은 5%이상 수익률을 낸다는 뜻.

오피스텔을 사기 전에 미리 시가표준액을 구해서 내가 사려는 매매가에 근접하다면 그건 괜찮은 물건

회사를 그만두더라도 부동산에서 월급 이상의 현금이 나와야 한다. 아무것도 없이 회사를 박차고 나오면 당장 먹고살 생활비도 걱정되고 직장이라는 신용 보증도 없으니 마음 편하게 투자하기 어렵다.

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“직장인이라 임장 갈 시간이 없어서”

“투자금이 너무 적어서” 등 내가 투자를 못 하는 이유라고 생각하는 것들이 오히려 수익률을 높이는 강점이 될 수 있다.